No contexto das incorporações imobiliárias, vimos realizando inúmeras assembleias de instalação condominial – as quais se constituem por convocação da empresa incorporadora com vistas à efetiva entrega do empreendimento aos seus adquirentes e futuros condôminos – exatificando-se que nelas se apresentam inúmeras dúvidas sobre a validade das “Minutas de Instrumentos de Convenção Condominial “, sendo certo que determinados condôminos presentes à estas AGI´s chegam mesmo a pretender que tais documentos sejam submetidos à aprovação naquele mesmo ato, sem o que entendem não terão os mesmos validade e eficácia legal.
Ledo engano: por força da Lei de Incorporações Imobiliárias, sabidamente nº 4.591/64, em seu Capitulo relativo às obrigações do Incorporador, afivela-se em seu Artigo 32, Letra “J”, a necessidade de prenotação da Minuta de Convenção do Condominio perante Registro Geral de Imóveis competente, o que se promove por parte do incorporador juntamente com o Memorial de Incorporações do empreendimento. Ora, tratando-se a Convenção de verdadeiro manual de direitos e deveres inerentes à propriedade, devendo assim – por força de Lei – nascer com o empreendimento antes mesmo de seu oferecimento à venda ao público em geral, tem-se por certo que tais instrumentos se configuram por verdadeiros contratos de adesão a que todos os adquirentes de unidades imobiliárias se vinculam no ato de sua compra, tornando estas minutas hábeis e legais para lançarem seus efeitos imediatamente perante a comunidade condominial que alí dispõe nascedouro. Tal vertente se verifica inteiramente encampada pelas decisões de nossos tribunais, em especial ao STJ – Superior Tribunal de Justiça, o qual já assentou tal qualidade adesiva às Convenções, as quais – até que sejam efetiva e eventualmente modificadas pelos condôminos em pauta específica de assembléia e mediante quórum qualificado, tem toda validade independentemente de sua aprovação nas assembleias de instalação condominial, haja vista que se torna obrigatória aos adquirentes em caráter compulsório partir da compra do imóvel objeto da incorporação.
Neste diapasão, não há que se pretender imputar sobre tais instrumentos a pecha da ineficácia, sob pena de se estar cometendo um grande equívoco, que em nada contribuirá para a correta normatização das relações entre os condôminos em sede condominial.
